Ипотека — это долгосрочное кредитование, которое предоставляют банки и другие финансовые учреждения для приобретения недвижимости.

Ипотеку можно взять как на строительство жилья, так и на готовое жилье (квартиру, дом, в новостройке или вторичное жилье).

Обычно кредит выдается от 5 до 25 лет, а процентная ставка зависит от самого банка, суммы кредита, суммы первоначального взноса и срока кредитования. В среднем годовая ставка по ипотекам составляет 20-21%.

Погашение ипотечного кредита – серьезное финансовое обязательство, к которому надо быть готовым материально и ментально.

Основные пункты, на которые стоит обратить внимание – это процентная ставка, срок кредита, первоначальный взнос, дополнительные расходы, специфика кредитных условий, личная финансовая стабильность, ваша кредитная история, программы поддержки от государства и консультации со специалистами.

‍

Процентная ставка

Сравните процентные ставки разных банков и финансовых учреждений. На DigitalDonut мы уже проводили эксперимент и сравнили процентные ставки по ипотеке в трех самых популярных банках. Чем ниже процент, тем меньше ежемесячные платежи и общие расходы на кредит. Учтите не только процентную ставку, но и все дополнительные расходы, включая комиссии и страховки.

В договоре вы точно увидите два разных процента – ставка кредита и ГЭСВ (годовая эффективная процентная ставка).

Процентная ставка по ипотеке (ставка кредита) – это процент, который банк (или другое финансовое учреждение) взимает с заемщика за предоставление ипотечного кредита. Она определяет, какую сумму вы будете платить банку каждый месяц в виде процентов от оставшейся суммы задолженности. Процентная ставка может быть фиксированной (остается неизменной на протяжении всего срока кредита) или переменной (может изменяться в зависимости от изменений в рыночных процентных ставках).

ГЭСВ (Годовая Эффективная Процентная Ставка) включает в себя не только процентную ставку по кредиту, но и все дополнительные расходы и комиссии, связанные с ипотечным кредитом. Это и комиссия за оформление кредита, и страхование жизни и недвижимости, и другие возможные сборы. ГЭСВ представляет собой более полный показатель стоимости кредита и позволяет заемщику оценить фактическую эффективную ставку, которую он будет платить за кредит. Поэтому, если вы хотите узнать фактическую стоимость кредита, обращайте внимание именно на ГЭСВ.

‍

Срок кредита

Вы можете взять как краткосрочный кредит, так и долгосрочный. Краткосрочные кредиты имеют более высокие ежемесячные платежи, но меньшие общие затраты на проценты. Долгосрочные кредиты имеют меньшие ежемесячные платежи, но общие затраты на проценты будут выше. Есть и такой фокус, вы можете взять ипотеку, а затем ее вернуть без переплат. Это возможно, если вы полностью погасили кредит в течение 14 дней после оформления ипотеки. Обычно никаких штрафов и комиссий не предусмотрено, но некоторые банки могут начислить процент по займу за эти 14 дней.

‍

Первоначальный взнос

Вам необходимо рассчитать свой первоначальный взнос. В среднем в Казахстане минимальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Больший первоначальный взнос может уменьшить размер кредита, срок его погашения и процентные выплаты.

‍

Дополнительные расходы

Очень часто мы концентрируемся на основной сумме займа, но совершенно забываем про сопутствующие расходы, которые также могут составить внушительную сумму. Не забудьте посчитать расходы на комиссию за оформление кредита, страхование жизни и недвижимости, нотариальные подтверждения и справки (например, если вы больше одного раза в год запрашиваете справку о своей кредитной истории, то каждая будет стоить 400 тенге).

‍

Специфика кредитных условий

Любой кредитный договор проверяет ваш навык внимательного вчитывания в детали. Изучите условия о возможности досрочного погашения без штрафов, рефинансирования, замены залога, смены заемщика и так далее. Обращайте внимание на информацию о штрафах, комиссиях и дополнительных расходах. Задавайте вопросы консультанту! Не стесняйтесь.

‍

Личная финансовая стабильность

Убедитесь, что вы финансово стабильны для долгосрочного погашения кредитного займа. Рассмотрите свой текущий доход, расходы, будущие финансовые обязательства и возможности для увеличения дохода. Обдумайте варианты, если вдруг окажетесь в затруднительном положении и останетесь без источника дохода — есть ли у вас альтернатива и подушка безопасности.

‍

Ваша кредитная история

Ваша кредитная история будет влиять на условия кредита и процентные ставки. Убедитесь, что ваша кредитная история в порядке и, если возможно, улучшите ее.

Можно один раз в год бесплатно проверить свою кредитную историю (достаточно иметь ЭЦП), а получить справку — на сайте первого кредитного бюро или в ЦОНе.

‍

Поддержка от государства

Существуют программы поддержки поддержки ипотечного кредитования, куда входят и льготные ставки, налоговые вычеты и другие бонусы и возможности. Узнайте о государственных программах, участвуйте в тех, под которые вы подходите и пользуйтесь доступными льготами.

‍

Консультация с профессионалом

Даже если вы все внимательно изучили, прочитали каждую запятую в договоре и просчитали все на 10 лет вперед, перед подписанием договора проконсультируйтесь с юристами или финансовыми советниками. Поверьте, 50.000 тенге на консультацию могут помочь вам сэкономить миллионы. Вы должны убедиться, что корректно понимаете все условия и обязательства.

‍

Как погасить ипотеку с наименьшими переплатами

Для начала вы должны знать, что банк обязан предоставить возможно выбора между аннуитетным и дифференцированным видом платежей. Банки заостряют внимание на первом, хотя на самом деле заемщикам выгоден второй вид платежей.

Аннуитетные платежи - это ежемесячные платежи, которые включают в себя как основной долг, так и проценты, начиная с первого месяца и заканчивая последним месяцем выплаты ипотечного кредита. Этот вид платежей обеспечивает равномерные ежемесячные взносы на протяжении всего срока кредита. Каждый такой платеж включает в себя часть, которая идет на погашение основного долга, и часть, которая идет на выплату процентов. При этом доля вознаграждения банка будет занимать большую часть.

При дифференцированных платежах сумма выплаты процентов уменьшается с каждым платежом, поскольку она рассчитывается на оставшийся основной долг. В результате первые платежи выше, но они постепенно снижаются.

Также обратите внимание на возможность долевого погашения и перерасчета стоимости вознаграждения банку. К примеру, вы продали какое-то имущество и у вас появились свободные деньги, которыми вы хотите перекрыть часть долга по ипотеке. Обсудите условия с консультантом выбранного банка. Выгоднее всего не просто погашать основной долг, а сокращать годичность. Банковские менеджеры могут этому противиться, стойте на своем. Урезая годичность, вы избавляетесь от процентов за сокращенный срок – это выгодно вам, но не выгодно банку. При этом, если все правильно рассчитать, вы останетесь в пределах ежемесячных выплат.

И не забывайте про опцию рефинансирования ипотеки – вы можете перевести ваш займ на более выгодные условия, если процентные ставки снизились с момента взятия кредита.

‍

Когда можно расторгнуть ипотечный договор

Вы можете расторгнуть договор с банком, соблюдая несколько условий:

1. Вы досрочно погасили кредит. Уточните в вашем банке, будут ли какие-то неустойки или штрафы. Обязательно найдите этот пункт в договоре.
2. Вы продали квартиру и произошла смена заемщика. В данном случае это не расторжение, а заключается дополнительное соглашение, что теперь ипотечные взносы лежат на плечах нового хозяина (или с его денег вы гасите долг, как в первом пункте).
3. Вы продали банку залог.
4. Вы рефинансировали кредит. Буквально – перенесли свой кредит в другой банк на более выгодных условиях.

И еще раз повторим, обращайтесь к специалисту за консультацией, внимательно читайте договор и не стесняйтесь задавать вопросы и вносить пункты в договор!

‍